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全国楼市两极分化,此刻什么房子最值得投?

文丨大胡子李俊怀

参加了今年年初跨年演讲的朋友们应该很清楚,我认为今年的房地产市场不会太乐观,核心原因就是购买力在过去3年里被极大的透支,也就是韭菜割得太快了。

所以,从去年下半年开始的楼市降温也是预料之中。

但是,我的观点是恰恰是楼市不好的时候才是应该考虑买房的时候,只不过关键在于买哪里而已?所以,今天我就来给大家分享一个可以去入手投资的机会。

房产投资要挣钱的关键:做对趋势

1.国内楼市的两大趋势

?(1)城市分化

从去年8月开始,楼市就从上半年火热的抢房开始转凉降温。在降温之下,楼市分化的特点也逐渐变得明显,所谓的分化就有些城市今年会回暖甚至上涨,但是有一些城市会量价齐跌。

通过100城房价数据我们可以看到,一线城市的价格开始从18年下半年开始回暖复苏;二线城市整体上表现虽然不及一线,但同样保持微涨态势。

而三四线城市盛极而衰,房价增速越来越低,在11、12月份出现了止涨。

房价走势在分化,楼市成交量同样如此。

一线城市成交面积同比增速稳中有微涨。二线城市也出现分化,东中部城市较为稳定,整体稳中微跌。而三四线城市跌幅相对较大,尤其是弱楼市调控的三四线城市,成交量大幅下跌。

2019年1月的数据显示,一线城市成交面积同比增长19%;二线城市成交面积同比下降14%;三四线城市成交面积同比下降21%。

虽然楼市降温仅仅过去了半年,但是各线城市的分化已经较为明显地体现出一个特征:一线回暖,二线稳定,三四线落幕。

?(2)旅居需求不灭,利来国际娱乐网址海南房价坚挺

旅居养老地产是这一波房价上涨非常火的一个投资方向,而海南,是大家最关注的旅居养老投资重点。

总结过去的经验,楼市火爆得越突然越快,往往一受到调控,就跌得越惨,比如北京、燕郊都是典型。但是海南却在强调控之下,还表现得异常稳定。

至4月的海南全岛限购之后,整体上海南新房房价算稳定,二手房价还有逆势上涨的态势。以三亚为例,新房价格略有下跌,但二手房市场上,房价却是半年上涨27%。其它的像陵水、文昌等一些城市也都是类似的状况。

为什么海南实施了全国最严厉的调控,房价却没有大跌呢?

2.为什么海南的房价能够坚挺?

?(1)旅居养老需求的井喷时代到了

通过过去的高速发展,属于海南的时代是真的到了。

经济上,我国已然是全球第二大经济体,去年GDP总量突破90万亿,是十年前的2.8倍。人均GDP约为64520元,是10年前的2.5倍。经济实力的提升,带来的是消费能力的提高和对居住要求的提高。

过去几十年咱们中国的经济发展的确很快,但快速发展下也给咱们环境带来了极大的污染,尤其是北方,一到冬天雾霾非常严重。

再加上气候上冬天的北方的严寒,很多有钱有条件很自然地就会选择空气好、环境好的地方来旅居或者养老。

同时,我国正经历全球历史上规模最大、速度最快的人口老龄化进程。截至2017年底,我国60岁及以上老年人口有2.41亿人,比99年增加了1.1亿,老龄化人口已经占到总人口17.3%。

几乎每5个人中,就有一个是老人。而一般来说,60岁及以上的老年人口占人口总数达到10%,就意味着进入老龄化社会,而我们国家是17%,已经是严重老龄化。

随着人口的快速老龄化,相对应的对养老设施、养老配套和养老服务就会有巨大的需求,而空气、环境好,气候舒适的旅居养老地产就是其中代表性产物。

所以海南的房子实际上是有钱人的刚需,这些买海南的朋友不是纯粹是投资客,是有很大的居住需求在的,哪怕他一年只去住几次,甚至住一个月、半个月。尤其对于一些北方人、老人家来说,避寒、避雾霾的需求相当强烈!

?(2)全国最好的旅居养老土壤

海南具备全国最得天独厚的旅居养老条件。旅居养老地产,最关键看三点:舒适的气候、优质的空气、卓越的景观,海南三者都具备。

气候上,海南位于全国最南端,全省都属于热带气候,是国内最大的、为数不多的热带气候地区,为北方避寒提供了最好的条件。

空气上,得益于海南海岛的地理优势,和热带气候带来的丰富绿植,工业少,海南空气质量常年排名全国第一。

景观上,海南有丰富的海景资源,全岛有大大小小68个海湾。相比江景、山景,海景最是吸引人。

在中国,能同时满足冬天有温暖的气候、全年有优质的空气、稀缺的优越景观地方,海南说自己第二,没人敢说自己第一!

尤其是对于养老而言,海南的气候和空气对北方老年人常见的心脑血管疾病、气管炎、风湿痛、高血压等慢性疾病具有很好的疗养作用,每年一过10月,各地老人从内陆逐渐聚拢过来,有的买了房、有的来租房,等到春夏时节才返回老家。

从海南的旅游人次上就能看出海南的吸引力。2018年,海南省接待国内外游客7627.39万人次,相比5年前翻了一倍,旅游人次相当于整个海南人口920万的8.3倍。

?(3)自贸港红利

海南的经济并不发达,核心产业的缺乏一直以来都是海南的劣势。2018年,整个海南省的GDP也才4832亿,相当于一个内陆三线城市。

但是去年4月,国家给海南送了一份大礼:自由贸易港。这也是中央最高领导亲自部署的顶层设计规划。

根据目标规划,海南到2020年,海南自贸试验区就要取得重要进展。也就相当于中央给海南2年时间打基础,所以哪怕到现在政策颁发还不到一年,海南已经做了不少动作,办特色产业,搞人才引进计划。

譬如今年1月23日,海南出台了《海南赛马运动发展指导意见》,也就是说海南明确要搞赛马业了。今年春节,海南文昌华侨航天体育特色小镇,就举办了新春马术嘉年华活动,很明显,就是为海南赛马业做的宣传。

还有,海南已在三亚圈了一个面积很大的岛,准备建设全球动植物种源中心。

以前,全国动植物种质资源的进口都是通过内地各个口岸,生态安全管控上存在一定风险。未来这一块将由海南主导,整个市场非常大,全国一年大约有几百亿元的规模。

去年5月,海南推出了“百万人才进海南”计划,计划到2020年,吸引各类人才20万左右,到2025年,实现“百万人才进海南”目标。

实际行动上,海南也的确放开人才落户限制,未来,这几十万上百万的外来人才,一方面会对海南自贸港建设进行推动,最直接的他们都是海南的居住刚需啊。

?(4)房源稀缺

截至2018年11月末,全省商品房库存1360万㎡,比17年末减少320万㎡,去化周期跌到9个月。

2018年1-11月,海南商品房的供求比只有0.73,也就是说供应面积只有成交面积的73%,哪怕4月出台了全岛限购,仍然是供不应求。实际上,从2016年开始,海南的房子就呈紧缺状态,16年供求比0.6,17年0.64,库存持续下降。

海南房子的稀缺,不仅稀缺在新房,相比全国2亿中产之下,实际上二手房也不见得多。

2006-2017年一共12年,海南作为一个省大约才卖了40万套住宅。而像成都这样一个强二线城市,2018年一年,商品住宅成交量就超30万套。

海南库存不多,但是新房还在大批量建吗?不是了。

海南多次公开明确去房地产化,同时也出台了很多相关政策,包括全面禁止围填海,中部禁止开发房地产、一线海岸线用地不允许搞商品住宅、自然海岸线保有率不得低于55%等等。未来,海南的住宅,尤其是靠海的住房会越来越稀缺。

中国只有一个海南岛,空间有限,价值无限。

但是限购后的海南,还有投资机会吗?暴涨过后的海南,房价会不会暴跌?

全岛限购的海南还有投资机会吗?怎么投?

1.海南经过两次房产泡沫,这次呢?

很多人对于海南担心得最多的一件事,就是海南会不会重蹈覆辙,再次经历泡沫。毕竟海南建省都在30周年,但泡沫却遭遇了两次。一次是90年代,一次是2010-2012年。

第一次房地产泡沫,发生在90年代初的海南。1988年,海南省,成为中国最大的经济特区,吸引了一大帮内陆人跑来圈钱,而其中一大部分就是搞地产开发,全省人口不到700万,房地产公司就有2万多家。

但是,这个阶段的海南,纯粹的击鼓传花型炒地皮,海口的地价从1991年的十几万元/亩到1992年就飙升至的600多万元/亩,一年暴涨三四十倍。结局大家都知道,最后是:天涯海角烂尾楼!

第二次泡沫,发生在2010年,海南获批建设国际旅游岛。消息公布后,大量开发商闻讯而来,国内热钱纷纷涌入,各路炒房资本蜂拥而至。

半年内,海南房价由6000多元平米,涨至过万元,大涨六成多。到2010年底房价开始下跌,2011年中泡沫破灭,三亚凤凰岛房价由10万/㎡,跌至4万/㎡。

这两次泡沫破灭,第一次来自于特区政策下的炒地,第二次来自于旅居时机还不成熟。

一个国家要到什么时候才算进入旅居时代呢?一个很重要的标准:人均GDP达到8000美元。

而2009-2012年,中国人均GDP还徘徊在4000-6000美元,到2015年才正式突破8000美元。所以,2012年海南的泡沫是必然的,因为步子迈得太大了。

而时间已经到了2019年,中国的人均GDP已经达到,9800美元。我认为,中国人的旅居养老时代真正的到来了。

另一方面,前两次泡沫的房价涉及到很高的杆杠,很多热钱都是金融贷款,杠杆高,风险大,一旦房价下跌就是泡沫破灭。

而自从海南严格限购以来,外地人买房首套最低都要求7成首付,实际上很多项目只接受全款,不涉及到杆杠和银行借钱。

对于这帮低杆杠甚至全款买海南的人,只要整个中国经济不出现系统性风险,他就不会抛售房产。

更何况,整个海南当前限售5年,想卖你也卖不了!

所以,当前的海南,不会出现泡沫。

持有海南房产的朋友,一方面,每年都可以享受在海南避寒的惬意,在房产的升值上,你只需要等待两个事情:中国的有钱人越来越多,越来越老,还有就是自贸港的建设越来越好。

而对于还有很多想买海南的朋友。在当下最严限购,岛外人士无社保就不能买海南的情况下,应该怎么买海南呢?

2.海南全岛限购后,岛外人怎么买

?(1)落户或缴社保

最直接的方法,就是落户海南。为了建设海南自贸港,海南推出了“百万人才进海南计划”,人才落户的条件越来越宽松。

2019年1月海口就再次放松人才落户的条件,本科人才落户由40岁放宽到55岁。

当然,除非你真正要到海南发展,有和你对口的人才引进机会,否则没有必要为了在海南买个旅居养老房而把户口迁过去。

而不签户口。唯一剩下的就是缴纳社保,海南大部分区域需2年社保才能购买。那怎么解决?

?(2)先定再同步补缴社保

这个不方便说,请加文末的微信咨询。

3.海南当前应该买哪里?

当前的海南旅居市场,中部已经停止向外销售住房,剩下我把它分成三个方向:东线、西线和省会海口。

东线:三亚、陵水、万宁、琼海、文昌

西线:澄迈、临高、儋州、昌江、东方和乐东

最后就是省会海口。

这么多市县,我们应该如何选到最好的项目呢?这里我给大家3个价值筛选标准。

?(1)城市选择上,靠近三亚、海口

三亚和海口是海南最好的两个城市,三亚是旅居养老价值最高的城市,所以房价自然也最贵。而海口的经济、配套最好,是经济政治中心。

近三亚和海口的城市,在旅居和配套上会更有优势。所以在海南买房,如果是在东线南部,不要离三亚太远;如果是在西线或东线北部,不要离海口太远。

?(2)即使不望海,起码也要靠近海

大家去海南买房,除了图它的气候和空气,还有就是它的海。靠不靠海,望不望海,就是海南房子价值最直接的体现。

别以为海南到处都是海景房,错了,海南的海景房都是稀缺的。所以我给大家的标准是,你在海南买的房子即是望不了海,但至少也要靠近海,离海3公里内是一个筛选标准。

?(3)内部环境优越,配套成熟

旅居旅居除了旅你还得有居,居住的环境和配套也尤其重要。

看小区的配套好不好,关键看一点:有没有五星级酒店。说到这一点,可能很多人就会一脸懵B。其实这道理就跟衡量大城市地段好不好就看有没有星巴克一样。可能你会认为酒店和你买房一毛关系都没有,实际上是大错特错。

一个五星级酒店,至少要投入几个亿,如果这里的度假旅居条件不好,开发商也不是傻子。

而五星级几点的配套很多都是可以用到的,比如游泳池、会所,餐厅、哪怕是星级酒店维护的沙滩都一定比小区的物业维护得好。因为这些东西维护不好,客房是卖不上价的,这是利益问题。

对老年人来说养老价值就要高,空气、环境要好,养老配套设施要完善。老年人更需要注重的是健康,像医院、公园、老年人活动中心之类的都是必须的。

有价值的项目不少,但你不一定能买,所以这里我再给大家2条在海南买房的现实条件筛选标准:

?(1)要有货、可以购买

前面已经说过,海南的房子,哪怕是限购之后,也不见得可以随便挑选,很多项目都是旧货已卖断、新货没建好。所以首先要锁定项目要有货,不然一切都白谈。

其次,要能买。如果你既没有海南户口,又没有海南2年的社保,那大部分项目你都没有购买资格,但有些项目是可以接受补缴社保,这才是你重点考虑的项目 。

?(2)资金门槛相对较低

你若非海南户口,在海南买房你必须面临一个很现实的问题:基本只能全款。虽然政策上允许最低7成首付,但实际上大部分开发商都只接受全款。如果你通过先买后补社保的方式买,那更加不能贷款了。

必须全款,这就代表对资金的要求就高了。对于资金实力不是非常雄厚的朋友,就要选性价比高的项目了,尽量是地段好的小户型。


3月2号(本周六),我们将组织2019年第一次海南考察团,需要前去了解和考察海南的朋友,现在就可以直接报名,到时候大胡子团队将会做好全程的安排。至于购房资格问题,具体可直接咨询大胡子老师助理李平,微信号:we4064。

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