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坤宁说房丨大房企中途收购的楼盘可以买吗?

日前,华远通过收购获得全业地产藁城区[2018]011号地的开发权,和万科、保利做了邻居;绿地收购的东良厢项目也已经正式面世。___房地产市场,越来越多的“大鱼”吃上了“小鱼”。

近几年,___(楼盘)已经成为了一线房企重点关注的城市,很多房企在寻找进入___的契机。越来越多的大利来国际w66平台开发商愿意去接盘小开发商的烂尾楼,为什么呢?

1.有利可图

___的烂尾楼10个有9个都是因为“小开发商资金链断裂”而烂尾的。

而“大房企”凭借自身强硬的现金流能力和运营管理能力,再加上“大房企”的品牌影响力,让一个烂尾楼起生回生,变成___,还是相对容易的。

2.看中的是烂尾楼的优质地块储备

___的烂尾楼一般在二环内或者二环附近,拿地早,很多年前已经烂在那里,就那么熬着熬着,一直熬到了二环从“荒郊野外”变成了“置业热点区域”。

而现在“大房企”想要通过“土地招拍挂”进入___,需要经历残酷的竞争,没点“实力”和“魄力”,还真进不来。

只能“退而求其次”走走捷径。低价收购个千亩大盘,把之前卖出去的楼处理完之后再开发的二期三期四期,就可以获得市场和利润了。

购房者在碰到收购项目时,应该如何区分和辨别,才能最大限度地保障自己的利益?试着去问这三个问题。

1、开发商的实力究竟如何?

不同开发商处理收购项目的态度完全不一样,要看开发商的水准如何。

如果两个开发商实力在“伯仲之间”,很有可能是“另一轮的坑”。

比原项目开发商“实力强一些”的房企,往往对收购项目采取的手段就是快销,这个时候也有捡漏的机会,比如曾经的“天海集团”收购“博雅盛世”。

另外,如果新旧开发商“实力相差十分悬殊”,比如“恒大”,就能够让“林溪郡”这样挨着油库的项目____。

2、有没有预售证?

没有“预售证”的项目,千万别买,即使它是大开发商。

例如高新区某某理想城,卖的时候说的很好,本地房企和大房企合作,大房企多么多么厉害,五证不全就开始搞团购,最终购房者遭遇开发商扯皮,项目烂在了那里。

买房的前提一定是五证齐全,只有获得了预售证,才能签订“房管局备案的正式合同”,签“备案合同”才算是“落袋为安”。

3、产品设计报批是什么时间?

有的项目是分几期开发,“老产品”和“新产品”交替。这种情况要确定哪几栋是以前的规划,哪些是新报批的。

如果如果碰到“已经报批”,“开发完毕”或者是“盖到一半”的,基本不会大改规划,只能沿用原有的规划设计。

现任开发商只能去动动“外立面”、“园林景观”或是加个高品质的“精装修”,有的甚至连精装修都懒得做,产品方面会落后很多。

例如小区的“人车分流”基本是现在所有小区的标配,有的小区电动车也会有专门的地下停车区,这样孩子在小区里玩耍再也不担心被车子撞到了。

此外,“户型设计”会很落后,户型差的房子,到了二手房市场是比较难出手的。比如下边的四个户型。

102㎡户型是刀把户型,设计不合理,一进门正对卫生间,客厅的面积严重浪费,开间只有大约2.55米,沙发到电视的距离可能只有两步远。

129㎡户型南北不通透。142㎡和147㎡户型都是缺角户型,且面积浪费严重,只做成了三室而且两个次卧很小,书房只有大概9㎡。

除了这些,外立面的设计,电梯的设计(有没有担架梯),施工质量,管道的铺设等等,很可能都是过去的标准。

这就意味着你用“2019年的房价”买到的是一个“几年前”甚至10年前规划的房子。

而且经过多年风化,有没有出现“外墙材料的风化腐蚀”,“钢筋的透蚀破坏”,会不会影响整体结构的稳定性,安全性是否过关?这些会有相关部门进行检验和验收。

如果这样的产品“价格上能便宜”一些,购房者能够接受设计上的落后,也可以考虑。如果房子相比同区域其他房源还要贵,就不值得了。

其实,购买大房企的收购房源“最大的好处”是,如果收购的开发商带来的“物业”很好,对购房者来讲无论是自己居住,还是二手交易都很有益。

以前我们买房更注重“地段”,但是现在,产品本身在楼盘的定价体系里,占到的比重已经越来越大。只有产品和地段完全结合时,更能体现出房子的价值。未来,一些产品开发能力不强的地产商,也很可能会因此而逐渐退出房地产市场。

购房者在今后的买房过程中,也需要弄清楚楼盘的来龙去脉。

假如是收购项目,要问清楚“预售是不是下来了”,“什么时候收购的”,“哪些楼是旧的规划”,“以后建成什么标准的”,做到心中有数。

房子是否符合自己的需求、产品本身状态怎么样,这是我们在买这样的楼盘时,需要坚持的原则。